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[转帖] 从开发商的角度闲聊神州房市走势与“鬼城”的产生

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发表于 2015-10-16 23:33:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

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 一晃眼,楼主正式加入“开发商”阵营已经一年多了,虽然不是在神州,但就如“天下武功出少林”,天下开发商的套路也差不多。楼主做了开发商,平时杂务就比较多,有同学说楼主很久没开新帖了,最近正好在修养,时间又多起来,就得闲来开帖闲聊。神州同学们平时最关心的话题,无非一是房市,一是房事;很正常,原始本能嘛,巢穴和交配对象,肯定连阿猫阿狗都关心。楼主开帖,都是秉着“有图有真相”的宗旨,因为图片说话最有力,不过这篇算是理论研讨帖,所以第一呢楼主想到啥就说啥,第二呢图片也就不要求那么多了。

  【开发商】

  楼主以前写过,神州由于土地制度全球独树一帜,所以“开发商”这个称号也显得无比高大上。其实在外面走邪路的国度,开发商不过是个很普通的工作而已。外面走邪路,土地私有化,你有钱,去买下一块土地,自己修好房屋,只要有人喜欢有人买,你把它卖出去,你就属于一个“开发商”了。当然在神州大地,就是那70年使用权的土地,劳动人民是个人无法自由“租”到来自己修房屋的,所以能修房屋的开发商当然高大上。人类要居家,就需要房屋,就像肚子饿,就需要吃饭;如果劳动人民个人无法自由买到粮食,那餐厅饭馆一下就高大上起来了,以前粮票时代,“国营饭店”的经理们,大多也就这般高大上。

  前面说了,天下开发商,套路都一样;楼主在“开发商”阵营摸爬滚打一年多,招式也就基本明白了七七八八。开发商区别仅仅在于规模大小,财力厚薄,运作起来其实差不多。修房屋又不是什么高科技含量的东西,所以在外面走邪路的国家中,开发商是很难跻身到财富的顶尖位置。不过神州不同,如万达,如恒大,再如对面香江的李大爷、郑二筒……一国两制也好,华人情结也好,后面大家慢慢闲聊。

  镇楼当然只能先请神一样的李大爷出场 DSC03908.JPG

  


  【香港】

  聊神州地产,就不能脱离香港。前面楼主说神州土地制度独树一帜,其实发展到如今也不完全是“独树”,例如公民不能坐拥私有土地,香港也算一例。但是香港土地制度形成,那是“历史遗留问题”。想当年咱前清把香港岛割让给了英夷,包括到后来租借99年的新界,对象是英国政府,这样一来,民众自然没了土地;但是港民们又需要土地安身立命,怎么办,英国鬼子坏,就把从咱大清99年强租过来的土地,又以港英政府名义来租给香港遗民们,这就是土地“使用权”的由来。因为新界租期99年(也就是1997年到期),于是批租的土地也只到1997年,没办法,英夷就是死脑筋,讲“契约精神”,租期到了就归还;不像北边老毛子,一百几十万平方公里,割了就割了,割完了还是咱神州的好朋友。

  1997年香港回归之前,全港租借的土地又延期到2047年,估计是响应“50年不变”。

  正由于当年港英政府时期,土地垄断在政府手里,所以催生出一大批地产富豪。因为香港民众要安居,个人是没有能力财力去买下政府规划的建筑土地,只有开发商才有能组织资金和实力去竞拍开发,这样一来,政府捂地惜拍,开发商坐地起价,大家盆满钵满愉快一家,就此造就香港楼市的畸形繁荣。但因香港在战后经济蓬勃发展,经济繁荣掩盖了楼市畸形;另外香港政府虽然垄断土地,不过绝不敢托市,所以一旦万恶的资本主义危机到来,楼价下砸个5成7成都是稀松平常,屡见不鲜。

  再话说这厢北望神州,本来民国时期也是走的邪路,家家土地私有;后来东方红,鸡一叫,城里面公私合营,乡村里人民公社,万恶资本家和地主们的资产和土地,也就统统“国有”了。国有了,主人翁们也要居家过日子,于是学老毛子,修宿舍,城里上班的职工,按资排辈,分一套红砖筒子楼住房,按月工资里扣房租;乡下农民,按户划一块宅基地,至于用砖砌还是黄泥糊,那就自己本事了。后来改革春风到90年代,要拉动内需, 前几年彩电冰箱卫生纸,已经把主人翁的口袋搜刮了一遍(记得一月普通工人工资一两百人民币的时候,一台18吋彩电“国营商店”能倒卖到小两千块)再想搞,怎么办?就只能从主人翁稀缺的东西下手,那是什么?住房、教育、医疗……

  其它两个撇开不谈,单说住房。神州由于不走邪路,土地国有,环顾四周,连当年老毛子都没得学了,怎么办??这时领导发现,对面香江,不也是政府批租土地嘛,套路一样,不如拿来主义。于是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台,这就是住宅用地“70年使用权”的由来。

  前面说了,香港虽然土地垄断早就畸形房市,但也得经历资本主义市场考验,崩盘跳楼,稀松平常。而且几十年经济繁荣一定程度上掩盖了畸形楼市,等到发展受阻,就会开始恶果出现。某种意义上来说,最近看上去延绵不绝的满街雨伞,其实也是香港市民对政府和财阀们一种不满的强力表达。


交简福楼塘说:




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[发帖际遇]: 交简福楼塘 捡了钱没交公 威望 降了 1 . 幸运榜 / 衰神榜
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 楼主| 发表于 2015-10-16 23:45:12 | 显示全部楼层
【牙签楼】

  香港土地面积大约1100平方公里,人口700万,平均算下来每平方公里6500人,密度世界前茅。而即使这样,香港政府依然没有充分开发利用有限土地,而是捂地惜拍,以至于大量人口拥挤在港岛九龙等狭小地带。旺角每平方公里达到13万人,世界密度之冠,金钟区域(也就是最近雨伞比较多的地方)出现众多“牙签楼”,寸土寸金,所以楼只能向上耸立。

  金钟“牙签楼”,一层一户,建筑面积60几平米,实用面积30几平米;售价1450万港纸,约合人民币30万一平米。楼主身为开发商,对“容积率”这个概念比较敏感,一般普通住宅,容积率达到3,差不多就是宜居极限,超过6,就已经会产生严重压抑感;而香港“牙签楼”,目测容积率不低于30,真是叹为观止。


  


 


交简福楼塘说:
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 楼主| 发表于 2015-10-16 23:56:06 | 显示全部楼层







  【导火索】


  聊到香港,很多觉得现在香港楼市价格高昂的同学,估计年龄都不大,其实早在16、7年以前,香港楼市价格就已经达到这个水平。你没看错,16年前。香港在2012年楼市均价在6260港元/平方英尺(1平方英尺大约0.093平方米),而这个数字,刚刚赶上1997年楼市均价6208港元/平方英尺。


  以1997年的经济,要撑起6、7万港纸一平米的房价,几乎毫无可能;前面又说了,港府虽然吃的是土地财政,但是绝不敢印钞托市,点解?港纸和美元挂钩,不是想印就能印。所以说起1997年,满满都是血泪。当年香港楼市暴跌60%,无数人倾家荡产,例如著名的B哥。


  

交简福楼塘说:
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:01:14 | 显示全部楼层


  想当年神州还属于半闭关阶段,所以影响不大。要说完全没影响也不是,当年受香港炒楼以及崩盘影响,珠三角楼市也受到不小影响。广州98年同样遭遇楼价大跌,就楼主体会,直到2005年,好多楼价还没回到97年水平(当然后来4万亿强心针,啥都涨上去了)。


 

交简福楼塘说:
[发帖际遇]: 一个袋子砸在了 交简福楼塘 头上,交简福楼塘 赚了 1 C币. 幸运榜 / 衰神榜
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:10:00 | 显示全部楼层
所以最近延绵不绝的“雨伞”,要说里面有没有阴-毛?肯定有。想来金·钟·旺·角·占·街的同学们,肯定在当地没有物业。前面说了牙签楼30万一平米,寸土寸金。如今一闹,各种价值大受影响。这就是“雨·伞”和“背·后·势·力”的算盘,猛一点,可以逼·港·府让步,真·普·选,势必影响神州内地民情;慢一点,可以扰乱香港经济,导致高房价无力支撑,香港房价要是再如97年那样崩·盘,绝·逼从珠三角开始拉爆神州房·价火药桶。“背·后·势·力”用心之恶毒,无怪人民·报环球·报连篇雄文讨伐,恨不得亲自赤膊上阵。
交简福楼塘说:
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:16:53 | 显示全部楼层
港府港督,此刻也矛盾得紧。按理最好解决的办法,就是划块地盘,如广场或者公园,让“雨·伞”们去坐去睡,不要堵经济要道。但是这样做,又有个麻烦,“雨·伞”把持公园,就有了“非·法·集·会”的法理支持,再想动·武·清·场,就失去大义名分。这样势必陷入长期的持久·战。神州政·治,走的是正路,最怕这种长期持久的广-场-运-动,想当年霹雳·手段出动拖-拉-机,无不出自这样的考虑。

  所以港府目前只能在黄金要道和“雨·伞”们对持,算下来经济成本颇高,而“背后势力”掐准了港府软肋,因此后援不断,就是不撤不移。在此下去,“雨·伞”们搞出来的事件,是否会成为拉爆神·州的导火索,师母已呆,师母已呆。



  国情不同 国情不同 泰国人土地私有 枪·支私有 自由组-党 自由参·选

  换句话说泰国政府相对民众并不强势 所以大家也都不怎么关心政·治

  大陆人没有选·票 没有土地 没有枪·支 香港人也一样 土地和枪·支就算了 现在连选·票也要搞猫腻 不少人觉得憋屈


交简福楼塘说:
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:18:46 | 显示全部楼层
【挂钩】

  说“联系汇率制度”,估计很多同学觉得陌生,就用简单的词“挂钩”好了。

  什么是“挂钩”,港纸就是“挂钩”,“挂钩”什么,美元。这个是美帝大流氓宣布脱离“金本位”后,小国小地区没办法的一种货币制度。从何说起?以前货币流通,都是硬通货、贵金属,例如金本位,你要印刷钞票,银行就要有足够的黄金储备,一元票子兑换多少黄金,明码实价。要是“准备金”不够,花纸头印多了,就有货币贬值的巨大风险,这个可以参考当年“打老虎”时期(请同学们注意是当年)的法币和金圆券。

  香港在前清时候,和朝廷一样,是银本位,一港元兑换多少多少白银;后来废除银本位了,先挂钩老东家英镑,到了上世纪80年代,又挂钩美元。为什么要挂钩呢?美帝大流氓废除金本位,美元就靠国家信用支撑,但香港不行,地盘实力太小,自己银行印票子,人民群众不认。于是挂钩美元,以美元代替当年的白银成为货币发行准备金。香港的银行们(注意不是政府)要印票子,就要向政府管理部门缴纳相应数额的美元,1:7.8,雷打不动。当然银行要是自己印的票子后来回收回来了,也可以找政府按这个比例换回美元,这个就是“联系汇率制度”。

  这样操作,相当于把货币风险甩给了大流氓,反正自己跟着美元走就好。

  正因为香港自己不能随意印刷花纸头,房地产一旦泡沫破裂,是没有印钞机来救市的,银行们敢开印钞机,手里的美元不够兑换,那就连金融一起崩盘。所以港府对于楼市泡沫,只能硬着路,多硬?1997年到2003年,香港楼市暴跌超过75%,斩到膝盖。

  这厢北望神州,走的正路,结局就大不同。“人仔”一无金本位,二不挂钩美帝,自己印票子自己负责。什么?屁民不认?那认识木仓否?神州印钞机是在央行手里,所以印多少,仰望一下星空就能决定。反正物价涨个几倍,人民群众也能勒紧裤腰带消化。例如30年前,老太婆去银行存款500元,那时相当于一年工薪阶层收入,存了30年,现在估计拿回来能有800来块,还不够一月生活费。

  神州对内这样不错,但对外不行,你要拿自己印刷的人仔去买东西,洋人就不认了。对洋人,木仓又不好使,于是还得暗地里搞“挂钩”,“挂钩”啥,还是大流氓。只是这个“挂钩”,不是银行印钞给政府的准备金,而是政府给世界友人的定心丸:你们放心收人仔,拿到了都可以来换美元,能换多少?老爷们说了算。这个也就是“操纵汇率”。当然,不管怎么“操纵”,总之结果肯定要洋人们买账,那才行。

  看到这里,有同学天真的问:那神州的美元,又不能自己印,从哪里来?想当年神州经济三驾马车,血汗工厂、污染企业、挖矿卖矿,赚的就是外汇储备。所以同学们不要怀念什么以前的蓝天白云,抱怨现在的漫天雾霾,那都是为神州印钞机做了巨大贡献。

  所以在神州,屁民们是不能自由拿人仔去银行换美元的,限人限额,不然大家一挤兑,美元储备见底,就要出问题。神州要做的,就是要让绝大部分屁民相信,咱的人仔货真价实,再下去要成为“国际货币”,免得屁民们听风就是雨,纷纷挤兑美元,那就要坏菜。以前有人说,“信心比黄金更重要”,字字珠玑。

  楼主一个开发商,BALABALA说这么多关于花纸头的事,无非就是理清一下,土地财政和印钞机的关系。那么下面问题来了,香港雨伞们,“兴风作浪”,到底有那些“不可告人”的目的呢


交简福楼塘说:
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:31:18 | 显示全部楼层
题来了】

  前面说了,“因为香港自己不能随意印刷花纸头,房地产一旦泡沫破裂,是没有印钞机来救市的,银行们敢开印钞机,手里的美元不够兑换,那就连金融一起崩盘”。

  下面换位思考,神州自己可以随意印刷花纸头的,如果房地产一旦泡沫破裂,可以N万亿的开动印钞机救市的,神州敢开印钞机,但是手里的美元还是有限的,那么问题来了,如果这些印刷出来的花纸头一旦无法按6点几:1兑换到美元,结果会怎么样??“高瞻远瞩”的老爷们有何办法??


交简福楼塘说:
[发帖际遇]: 交简福楼塘 在网吧通宵,花了 5 C币. 幸运榜 / 衰神榜
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:32:18 | 显示全部楼层
【两桶水】

  上次提了个问题,神州的红纸头,暗地里是“挂钩”大流氓的;但是神州一旦X瘾发作,红纸头止不住印刷太多,手里的绿纸头不够换,那老爷们怎么办??

  全世界自从开始印刷纸头以来,就面临着这个问题。因为印张100的是印,印张1000的不外乎多加个0,又不加成本,例如津巴布韦。以前金本位,还是黄金靠得住。后来金本位废除了,轮到信心比黄金重要的时代,那纸头靠什么来保证价值??


交简福楼塘说:
[发帖际遇]: 交简福楼塘 被钱袋砸中进医院,看病花了 4 C币. 幸运榜 / 衰神榜
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 楼主| 发表于 2015-10-17 00:38:25 | 显示全部楼层
一般三类,最牛·逼的是木·仓。油墨香的纸头发给你,爱要不要,拿到就赶紧去买东西,存·钱是·傻·逼。1988年的神·州·屁·民深有体会,当时百元·大·钞·发行,票子一下猛增,那时还没商品·房可·买,于是抢·彩电抢·冰箱。第二类是按国·家的实力,例如社·会有多少资源多少财富,估算着印刷多少票子。用国·家·信用和资源给票子·背书,但那也得实力强劲才行。例如老毛子,最近被大流氓搞垮了油价,票子就跟着毛得厉害。第三类就是前面说的“挂·钩”,就不累述了。

交简福楼塘说:
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